一口に住宅ローンといってもさまざまな種類のものがあり、金利もいろいろです。借りる額が大きいだけに、金利が低いほうが有利なのは言うまでもありません。融資額、金利の種類、返済期間などの条件はそれぞれ少しずつ異なりますので、複数のローンを比較検討してみることが必要です。住宅ローンを大きく分けると、公的融資と民間融資の2つがあります。公的融資は公的機関がお金を貸してくれる住宅ローンで、財形住宅融資、自治体
2006年の末をもって申し込みが終了... の続きを読む
父親の土地をタダで借りてマイホームを建てるといったケースが世間にはよくありますが、こんなとき誰しも心配になるのが税金です。つまり、タダで借りるとは借地権の贈与を受けることにほかならず、贈与税がかかってもおかしくないとほとんどの人が考えてしまいます。しかし、まず結論からいえば、このような場合、贈与税の心配はまったくありません。一般的にいえば、他人から建物の敷地として土地を借りたときは、そこに借地権が
相続のときまで税金の問題は起こらない... の続きを読む
既存の民家を大修理して現代にいかす「民家の再生」も注目されています。江戸時代や明治時代に建てられた民家で、もともとはりっぱだったとしても、もはや現代的な生活の場としては耐えられず、かつ老朽化して危ないものを、生き返らせるわけです。そのためには単なる修理ですませられず、ほとんど新築に近いような変更が加えられます。しかし、柱や梁などの主要な部材が再利用され、家族が長年なじんできた空間が、その雰囲気を十
民家再生は生きた文化の継承... の続きを読む
不動産バブル論は日本銀行の内部でも再燃していた。06年1月20日、日銀の福井俊彦総裁は「土地から期待できる先行きの収益について評価が楽観的になりすぎていないか心配する声が聞こえる」と述べた。さらに06年4月の「経済・物価情勢の展望」（展望リポート）では、公示地価（06年1月―日時点）の調査地点の変化率をそれぞれの地価で加重平均した結果、「（地価は）上昇に転じてきている」との判断を示した。もっとも、
金融庁と日銀の対応... の続きを読む
私はご夫婦そろって相談に来る方は安心だという経験則があります。何故なら二人で来ることは通常は仲がいいということです。そうでなくても仲が悪いということではないからです。私の話を持ち帰ってどちらかに伝えなくてもいい。意見の一致がしやすく、聞き間違いもありません。そのため方針がすぐに立てられます。Hさんの救済スキームは本人たちの希望もあり、「自宅を守りたい」ということを最優先に考えることになりました。連
二人で来ることは通常は仲がいい... の続きを読む
もし、日本の不動産業界が、経営努力をしないとしたら、海外の狩猟民族的な企業が、大きな資本力と機動力、創造力をもって、日本の市場に食い込んでくるだろう。彼らがもし、わたしと同じ発想で、日本の市場に参入してきたら、日本のほとんどの不動産業者は、そんなに長い時間がかからずにつぶれてしまうだろう。日本では、まだまだ消費者の理解も浅い。そのために、われわれは支援者を増やしていかなければならない。われわれのシ
日本にも土地を基本にした独自の証券化システムが必要... の続きを読む
構造は、コストダウンしないでください。予算は、見えない所にかけてください。ここは、そういう話です。家づくりに潤沢な予算を用意できる人は少数派。たいていは、寄せて上げるブラを初めて手にとった女子のように、試行錯誤しながらあっちこっちから頭金をかき集め、ローンを組みます。一般的な家は10万点の部品で構成されているとか。そのすべてにおいて、建築家や大工さんが頬ずりするような最高のパーツを揃えるのは事実上
見えないところにこそお金をかける... の続きを読む
インカム型の投資のほうが有利になるように思えますが、実はそう単純な話ではありません。インカム型の場合、想定された利回り以上になる確率はほとんどないと言えます。しかし、キャピタル型では、投資対象が予想通りの値動きをすれば、インカム型のリターンなど比べ物にならない高利回りを実現することが可能です。「ローリスク・ハイリターン」という言葉はあくまでインカム型の中でのリスクとリターンの相関関係を表しているの
インカム型の投資は「ローリスク・ハイリターン」... の続きを読む
奥さんのほうでは旅行中、素人の常識に返っていた。その床の間は追加設計だったから、奥さんは最後まで図面を見ていない。工務店に図面が回っただけである。これも不幸だった。当時はまだファクスなど普及していない時代だった、面倒ではあってもちゃんと図面を持参して確認してもらうべきだった。この事件はまず、私の事務所の大失態である。言い逃れはできない。しかし、あえて言うなら、建築家と建て主双方の中途半端な慣れと、
つくり直すにしても損害はずっと小さくてすんだ... の続きを読む
囲炉裏も矩燧もない現代では、テレビが団欒の中心であることが多い。しかし、家のなかにテレビが何台もあって、家族がそれぞれ別の場所で別の番組を見る家も多い。そういう家では、いったいどうやって団欒したらいいのだろう。「家族の団欒」といっても、無理に会話をしろというわけではない。もちろん、１台のテレビを囲み、家族全員で同じ番組を観たからといって、それで団欒というわけではない。結局、家族の団欒とは、家族がい
家族がいっしょにいることの意味... の続きを読む
ローンを組んでから一〇年近くたった人であれば、三年間延長すると単純に月々の返済額は三年間はほとんど半分になる。また、一〇年延長されることで、さらに月々の返済額が少なくなる。もちろん、返済の総額が少なくなるわけではないから、これはカンフル剤のような措置で、先々厳しくなることを覚悟しなければならないが、当面の資金繰りはつけやすくなることは確か。この制度を受けるには、前年の収入がその前の年より三割以上減
返済が滞らないような方法を相談... の続きを読む
住宅を先行的に開発・供給したのは旭化成（ベーベルハウス）であるが、同社ではヘーベルハウスの構造的特性（ALCを使用）を生かし、昭和五十二〜五十三年ごろから二世帯住宅に力を注いでいる。現在では同社だけでなく各社ともこの分野に力を入れ、主力商品とは至らぬまでも、着実にその戸数を増加させている。もう一つ、これは必ずしも高齢化社会の到来が背景となっているわけではないが、三階建て住宅も増加している。最近、住
定着していくかが一つの課題... の続きを読む
大きな項目としては仲介手数料の負担か出てくることもある。これは宅地建物取引業法で、売買価格×3％＋6万円と上限か定められている。あくまでも上限だから、それ以下であっても全然問題はないわけで、交渉の余地もあるわけだが、一般的にはこの上限額の仲介手数料を求められる。3000万円の物件で96万円、4000万円なら126万円だから小さくない金額だ。この仲介手数料、かかってくるのは中古物件だけで、新築住宅に
買主が負担する必要はないわけ... の続きを読む
トレーラーハウスと言う車両があります。これは車に接続して移動可能な住居であり車に牽引してもらって運輸することが可能です。移動可能なプレハブ住宅のような感じで欧米で扱われていますが日本では数が少なく、定義もあいまいなものが多いです。ただのキャンピングカーから、公共のライフラインを使用可能な物まで存在します。日本ではある程度の基準が設けられています。電気やガスなどをレンチなどの工具が必要な状態で接続し
トレーラーハウスは車両か物件か... の続きを読む
中古マンションを購入する際に、値段ばかりで考えてはいけません。と言うのも、安い場所は不便なところもあるからです。立地が不便というのは、人それぞれです。交通機関が充実していない場所が嫌だと言う人。駐車場の問題で車を維持するのが大変なのが嫌だと言う人。ライフスタイルにもよるかもしれません。あとは、エレベーターがないマンションの上の方の階と言うのも、人によっては大変です。健康な状態であれば階段でもいいと
値段に惑わされず選びたい中古マンション... の続きを読む
実際に種類株式の発行を検討する場合、議決権を制限することで普通株式の時価に対してどの程度価値が減少するのかという尺度がないため、適正な株価設定に苦心することが想定されます。また、議決権の制限内容に関する弁護士の関与など、発行準備に係る費用面にも留意が必要です。適正な持株比率（厳密に言えば議決権の比率ですが）への是正は、重要な資本政策の目的の一つです。なぜなら、株式公開直後の不安定な状況下で、安定し
商法上の権利・権限に基づくもの... の続きを読む
バブル崩壊前から見て、都心のマンション立地の環境は激変している。昨今の傾向は、衆知のように産業構造の転換が新たな住宅地を生んでいることである。埋め立て地が住宅地に変わり、町工場がマンションに変わる。それによって郊外から都心への人口移動が起きる。この連鎖反応は、当面続くであろう。東京は、何事においても、弱肉強食と自然淘汰の波に直撃される街である。獰猛な狩猟民族と知的なハイパーホワイトカラーが、グロー
激変するバブル崩壊後の都心マンション立地の環境... の続きを読む
きれいなモデルハウスは眼を楽しませてくれる。まるで夢の国に来たみたい。豪華に並ぶ展示場のモデルハウスを1軒また1軒と見て歩く。どこへ行っても愛想の良い営業マンらしき若い人がいる。何軒か歩くうちにふと大切なことに気づく。“自分の家の大きさと全く違う家ばかり。予算もとても追いつきそうもない家ばかり”。足を棒のようにして何軒も回り、疲れきって我が家に帰り着く。その日から人生が変わるとは思っても見なかった
展示場まわりから工務店探し、あげ句の果てに疲れと不... の続きを読む
材料の色決めや住設機器等の機種色の建て主決定が遅れたことを理由にして、工期を遅らせることは許されないのです。同じ理由で、施工図チェックの遅れでも工期の遅れが許されないのは同じです。少なくとも、工事担当者たるもの、建て主や設計士が建物に関する様々の事柄を決め易く準備するのが一番大切なことです。もう1度言います。設計士は工期など眼中にありません。「でも、会社の上司は別でしょう。当然、施工図チェックが遅
工期を遅らせることは許されない... の続きを読む
広告を見て訪ねてきたお客に、「惜しかったですね。この物件はついさっき手付けを打たれたお客様がおられまして。しかし、ほかにもいい物件があります」と言って、営業マンが他の物件を薦めてくる。そんな物件など端っからなかったのだ。お客集めの餌だったのだ。餌に集まったお客を、腕のいい営業マンが釣り上げる。魚釣りに質えれば「まき餌」と同じだ。餌をばらまいて集まった魚を釣り上げる。魚というのは、まさか自分が釣られ
おとり広告で集まった客に、別の物件を販売する悪徳業... の続きを読む
木材は節や幹の中心部である心材は堅く、枝や辺材は軟らかい。木材の種類によってもキリやバルサのように軟らかいものからシタンやコクタンのように堅いものまである。ところが、化学成分を分析するとほぼ同じであり、どんな木材でもすりつぶして空気をすべて取り除いた真比重は、一・五六と同じ値を示す。したがって、空隙の入り方でいろんな木材ができていることになる。そうした木材の性質を逆手にとったのが集成材である。木材
エンジニアウッドとは... の続きを読む
音はマンション組最大の問題。フローリング仕上げが増えた昨今はなおさらです。床・天井・壁のコンクリートが防音の重要な役割を米たしています。もっとも気になるのはやはり路上からの音です。人が歩いたり子どもが飛び跳ねたりする「ドスン」といった感覚の「重量床衝撃音」、イスを引いたりスプーンを落としたときの「カチン」といった感覚の「軽限床衝撃音」の２種類があり、床スラブのコンクリートの厚さで伝わり方は相当変わ
とくに注意したい「床のつくり」... の続きを読む
被災者は困るし、納得できない。そこで建設省は九五年三月下旬、マンションの建て替えを促すため、建築基準法の「総合設計制度」の容積率規制を緩和することを兵庫県や神戸市などの被災地の自治体に通知した。総合設計制度というのは、敷地内に住民以外でも利用できる緑地などの「公開空地」を設けた建築物に容積率の割増を認めるもので、通常の容積率の一・七五倍加三〇〇％増しのどちらか低い方を上限に、容積率を割り増しできる
震災前の容積率と同じマンションが再建できるように... の続きを読む
一戸建てを購入する際、建物ももちろん大切ですが、土地選びが最も重要であると思います。もともと何があった場所なのか、地盤はしっかりしているかなど、私はほとんど知識がない状態で家探しを始めましたが、立地条件がいい割には価格が安いな、と思った物件を購入しようかと思って、知人の詳しい方に相談したところ、地盤がしっかりしていないから地震がきたときなどに危ないかもしれないと言われ、やめたことがありました。そん
土地の価格と選び方について... の続きを読む
中古一戸建て住宅の購入にはどのようなメリットがあるのでしょうか。また、デメリットとしてはどのようなことが考えられるでしょうか。メリットとしては、一般的に新築よりも安く購入することができます。また、建物が既に建っているので、現物そのものを見て購入判断ができます。デメリットとしては、どうしても目視だけではわからないところがあるので、調査を依頼したとしても100％完璧に判断することはできません。床下のチ
中古一戸建て住宅のメリット・デメリット... の続きを読む
どうせ新築一戸建てを買うなら注文住宅のほうがいいよねと思いますよね。自分の頭の中でそれまで色々と想像していたものを伝えて、それが形にしてもらえるなんてすごく楽しいですね。部屋の間取りだとか、壁の色、材質、キッチンはこんなものを、などなど上げればまだまだあります。注文住宅ならではのいいところですよね。ただ、ちょっと金額的にはお高くなってしまうのでしょうね。ですが、家を買うということは、一生に一度のこ
新築一戸建ての良いところ... の続きを読む
外に出るためにはパワーが必要である。とくに精神的に疲れていると、むき出しの外部に出るのはおっくうに感じられる。そこにはおそれもあるかもしれない。内側と外側の間には見えない段差がある。その段差が心のバリアとなってしまうのだ。最近の建築物はバリアフリーということで段差がなくなり、突起のあるタイルで道筋が付けられ、ハンディのある人も出かけやすいようになってきている。だが、それだけでは足りない。「出かけて
内側・外側間の見えない段差は心のバリア... の続きを読む
住宅産業の矛盾点に気づく以前、私は同級生の家を建てたことがあります。その家の完成から5年後、その友人から「屋根と外壁が劣化しているから見てほしい」との電話がかかってきました。その家は、屋根はスレート系瓦、外壁はコンクリート製のサイディングでした。早速その家に伺うと、両方とも色あせ、メンテナンスが必要な状態でした。友人にメンテナンスが必要なことを告げると「費用の見積もりをしてほしい」と頼まれました。
５年後にメンテナンスが必要になった住宅... の続きを読む
土地に投資をする際に気をつけなければいけないポイントというものがあります。土地の上に建つ建物の美しさに幻惑されることもその一つです。建物が古くさくても、今はリニューアルの技術が進歩していますので、住友不動産の「新築そっくりさん」ではありませんが、新築に近い状態にリニューアルすることも可能です。最悪、建て替えてしまえば、土地の持つ価値を十分に引き出すことは可能となります。ところが、土地がだめだとどう
買ってはいけない土地... の続きを読む
一戸建ては、一〇〇〇戸から二〇〇〇戸というような大規模開発の物件を選ぶのがよい。スーパーなどの生活関連施設や、学校など公共的な施設が、必ず設置されるし、公園などのオープンスペースも広い。なかには、二〇戸程度の規模の割安な一戸建てもあるが、これは土地の面積も狭く、公園などのオープンスペースが取られていないという欠点がある。予算が全くない場合はともかく、少しぐらいの違いならば大規模開発のほうがグレード
一戸建ても大規模開発がベスト... の続きを読む
親子間で不動産を安く売買することがあります。「贈与して贈与税を支払うことは避けたいし、また高く売って譲渡所得税が高くなるのも避けたい。いったいいくらで売れば税務上も問題がないのか」。親子間の売買ですから、基本的にはできるだけ安く子供に売ればいいわけです。安く売れば譲渡所得税を払わずに子供に不動産を移すことができます。しかし安ければいいとはいえ、タダみたいな値段で譲渡というわけにはいきません。税法上
不動産の親子間売買、節税メリットはなくなった... の続きを読む
住宅分野と並んで不動産業の大きな柱になっているビル事業。オフィスビルや商業施設の開発、運営・管理業務などになるが、このビル事業もいま大きな曲がり角にさしかかっているといわれる。住宅分野はバブル崩壊後、新築マンション市場が急拡大したために、比較的立ち直りが早かったが、ビル事業は「失われた１０年」のなかで、長い間厳しい環境が続いた。そのため、駅前で土地が出れば、１９９０年代前半までは間違いなくオフィス
ビル事業も長い目でみれば曲がり角に... の続きを読む
買い替えを意識することは、いろいろな点でプラスになるのです。アメリカがいい例です。アメリカ人は日本人と住宅意識が違っていて、「マイホームは一生モノ」などと考えず、いつも、「ワンランク上のいい土地に住みたい、デカイ家に住みたい、プールのある家（最近のアメリカの家はあんまりプールがありませんから）プールのある邸に住みたい」と上を向いて、「いまの家を高く売れるように、値打ちを落とさないように」という意識
買い替えを意識する... の続きを読む
２００８年春、埼玉県Ｔ市に夢の新築注文住宅を建てた会社員・Ｈさんは、その夏に台風が到来すると、途方にくれることになった。「なんと新築ピカピカのリビングの天井の角から、雨漏りがしてきたんです。したたるほどの雨漏りで、急いでバケツを置きました。もちろん即座に工務店を呼びつけて修繕工事をしてもらったのですが、その後、ある程度の大雨が降る度に雨漏りをするようになりました」（Ｈさん）新築注文住宅に雨漏り、に
新築住宅の６割は重大な欠陥を抱えている... の続きを読む
既存の住宅を取りこわし、店舗併用の住宅に建て替える例がしばしばある。あるいは、古い店舗を新しく建て替えることも多い。とくに、後者のような例は、古い商店街などで、木造二階建ての店舗から、三〜四階建て・コンクリート造りの店舗併用住宅に建て替えるものが多い。そこでここでは、古い木造店舗を三〜四階建てコンクリート造り店舗へと建て替える場合のことを考えてみよう。古い木造店舗の場合には、業種としても、昔ながら
賃貸用店舗の併用住宅を建てるには... の続きを読む
多少名の通った評論家になると、本来の住宅評論の仕事よりも、こうした講師のほうが忙しいという人すらいるようだ。むろん、すべてのメーカーおよび住宅評論家が以上のような。もちつもたれつの関係にあるというわけではない。しかし、消費者にとってはあまりありがたくない人が一部いるということを頭において、そうした記事を読むべきである。かつて、プレハブの欠陥が明るみに出たり、悪徳不動産業者が摘発されたとき、これを指
記事ばかりを書くという傾向も... の続きを読む